Como regularizar um imóvel comprado “de boca” em Cascavel (PR): Guia completo sobre usucapião e comprovação de posse

Comprar um imóvel “de boca”, ou seja, sem contrato escrito ou registro em cartório, é uma prática comum no Brasil, especialmente em cidades do interior como Cascavel (PR). No entanto, essa forma de negociação pode gerar insegurança jurídica e dificultar a regularização da propriedade. Neste artigo, você vai entender como regularizar um imóvel comprado de forma verbal, quais são os riscos, os documentos necessários e como o usucapião pode ser a solução definitiva.

O que significa comprar um imóvel “de boca”

Quando uma pessoa compra um imóvel apenas com um acordo verbal ou com um recibo simples, sem registrar a transação em cartório, diz-se que a compra foi feita “de boca”. Embora o acordo possa ter validade moral entre as partes, ele não tem valor legal para fins de propriedade, conforme estabelece o Código Civil Brasileiro.

Na prática, isso significa que o comprador possui apenas a posse, e não a propriedade do bem. Sem o registro no cartório de imóveis, o imóvel ainda pertence ao antigo dono perante a lei. Essa situação pode trazer sérios problemas no futuro, como:

• Perda do imóvel em caso de falecimento do antigo dono;
• Impossibilidade de vender ou financiar o imóvel;
• Dificuldade para regularizar contas e impostos em nome do comprador;
• Risco de disputa judicial por herdeiros ou terceiros.

Por que é importante regularizar o imóvel

Regularizar um imóvel comprado “de boca” é essencial para garantir segurança jurídica e proteção patrimonial. Apenas o registro no cartório de imóveis reconhece oficialmente quem é o proprietário. Além disso, um imóvel regularizado:

• Valoriza o patrimônio e facilita a venda futura;
• Permite acesso a financiamentos e herança;
• Evita disputas judiciais e perda da posse;
• Garante o direito de moradia e proteção familiar.

Se você está nessa situação, o primeiro passo é procurar orientação de um advogado especializado em direito imobiliário para avaliar as possibilidades legais e iniciar o processo de regularização.

Como regularizar um imóvel comprado “de boca”

Existem diferentes formas de regularizar um imóvel adquirido verbalmente, dependendo da situação específica do bem e dos documentos disponíveis. As principais opções são:

1. Formalização de contrato e escritura

Se o antigo proprietário ainda estiver vivo e concordar, é possível formalizar a venda com um contrato de compra e venda e, em seguida, lavrar a escritura pública no cartório. Após isso, basta registrar o documento no cartório de registro de imóveis correspondente.

Essa é a forma mais simples e direta de regularização, mas depende da colaboração de todas as partes envolvidas.

2. Usucapião: quando o antigo dono não é localizado ou se recusa a cooperar

Quando o vendedor faleceu, sumiu ou se recusa a assinar a documentação, o usucapião pode ser a melhor alternativa. Esse instituto jurídico permite que quem exerce a posse contínua e pacífica sobre um imóvel adquira a propriedade de forma legal, mesmo sem contrato.

Principais tipos de usucapião aplicáveis

• Usucapião extraordinário: exige posse ininterrupta por 15 anos, reduzida para 10 se houver moradia habitual ou obras de caráter produtivo.
• Usucapião ordinário: requer 10 anos de posse com boa-fé e justo título, ainda que o documento original tenha se perdido.
• Usucapião especial urbano: para imóveis de até 250m² utilizados como moradia por 5 anos, desde que o possuidor não tenha outro imóvel.

O processo pode ser realizado pela via judicial ou extrajudicial. A opção extrajudicial, feita em cartório, é mais rápida, mas depende de a posse não ser contestada por terceiros. Já o usucapião judicial é utilizado quando há conflito ou documentos incompletos.

Documentos necessários para regularizar o imóvel

Mesmo sem contrato, é possível reunir documentos que comprovem a posse e o vínculo com o imóvel. Veja os principais:

• Comprovantes de pagamento do imóvel (recibos, transferências, depósitos);
• Contas de água, luz, IPTU e telefone em nome do comprador;
• Fotos antigas do imóvel mostrando moradia e reformas;
• Declarações de vizinhos confirmando a posse;
• Certidões negativas do imóvel e planta atualizada;
• Comprovante de residência e documentos pessoais.

Esses documentos serão fundamentais para demonstrar a posse legítima e dar início ao processo de usucapião ou de regularização junto ao cartório.

Quanto tempo demora para regularizar

O prazo varia conforme o tipo de regularização e a complexidade do caso. Um usucapião extrajudicial pode ser concluído em cerca de 6 a 12 meses, enquanto o processo judicial pode levar de 1 a 3 anos, dependendo da quantidade de documentos e da oposição de terceiros.

Com o acompanhamento de um profissional especializado, o procedimento tende a ser mais ágil e seguro. Caso precise de ajuda, entre em contato com nossa equipe para receber uma análise personalizada do seu caso.

O papel do advogado no processo de regularização

O advogado tem papel essencial na análise da documentação, definição da melhor estratégia e condução do processo. Além de ser exigido por lei, o acompanhamento profissional evita erros, reduz o tempo de tramitação e assegura que todos os passos sigam os requisitos legais.

De acordo com o artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), o usucapião extrajudicial só pode ser conduzido com a presença obrigatória de um advogado.

Estudo de caso prático

Imagine que Maria comprou uma casa em Cascavel (PR) há 12 anos, pagando integralmente o valor acordado com o antigo dono, mas sem formalizar o contrato. Durante todo esse tempo, ela morou no imóvel, pagou IPTU e fez melhorias. Nesse caso, Maria pode ingressar com um pedido de usucapião ordinário, utilizando os comprovantes de pagamento e contas em seu nome como prova da posse. Após o reconhecimento judicial ou em cartório, o imóvel será registrado definitivamente em seu nome.

Perguntas frequentes sobre imóvel comprado “de boca”

Posso perder um imóvel comprado “de boca”?

Sim. Como o registro continua em nome do antigo dono, ele ou seus herdeiros podem reivindicar a propriedade. Por isso, é fundamental regularizar a situação o quanto antes.

O que fazer se o antigo proprietário faleceu?

Nesse caso, é possível buscar a regularização por meio do usucapião, apresentando provas da posse contínua e pacífica, além de testemunhas e documentos que demonstrem o uso do imóvel.

É possível regularizar um imóvel rural comprado “de boca”?

Sim. O usucapião também se aplica a imóveis rurais, com prazos e condições específicas previstos no Código Civil. O ideal é consultar um advogado para avaliar o tipo mais adequado.

Quanto custa regularizar um imóvel comprado sem contrato?

Os custos variam conforme o tipo de regularização, o valor do imóvel e as taxas cartorárias. Um advogado poderá apresentar uma estimativa personalizada após analisar o caso concreto.

Posso fazer usucapião sem advogado?

Não. A presença de um advogado é obrigatória tanto no processo judicial quanto no extrajudicial, conforme determina a legislação brasileira.

Conclusão

Regularizar um imóvel comprado “de boca” é um passo essencial para garantir segurança jurídica e proteção do patrimônio. Com o apoio de um advogado especializado em direito imobiliário, é possível transformar uma posse informal em uma propriedade legal, seja por meio de contrato, escritura ou usucapião. Se você se encontra nessa situação, não espere mais — procure orientação jurídica especializada e dê o primeiro passo para resolver definitivamente essa questão.

Publicado em: 09/10/2025