Despejar um inquilino é fácil? Entenda os obstáculos legais e evite armadilhas jurídicas

Introdução

Despejar um inquilino por falta de pagamento pode parecer simples à primeira vista, mas o processo legal no Brasil exige cautela, conhecimento técnico e respeito à legislação vigente. Muitos proprietários se surpreendem com os entraves jurídicos, prazos e exigências processuais envolvidos em uma ação de despejo.

Este artigo esclarece, de forma objetiva e aprofundada, os principais obstáculos legais no despejo por inadimplência, oferecendo orientações valiosas para quem busca retomar seu imóvel de maneira legal e segura.

Por que o despejo não é tão simples quanto parece?

Ao contrário da crença comum, o proprietário não pode simplesmente exigir que o inquilino desocupe o imóvel de imediato, mesmo que haja atraso no pagamento do aluguel. O despejo exige o cumprimento de requisitos legais, entre eles:

• Notificação formal prévia ao inquilino inadimplente
• Prazo para purgação da mora (pagamento da dívida para evitar o despejo)
• Intervenção judicial com acompanhamento de um advogado

Todos esses elementos fazem parte de um processo formal, regido principalmente pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).

Notificação extrajudicial: um passo essencial

Antes de ingressar com a ação judicial, o locador deve enviar uma notificação extrajudicial dando ao inquilino um prazo para regularizar o débito. Essa etapa é fundamental e frequentemente ignorada, o que pode causar nulidade da ação de despejo.

Purgar a mora: o direito do inquilino

Mesmo após o início da ação, o inquilino ainda tem o direito de evitar o despejo ao quitar os valores devidos em até 15 dias, desde que não tenha usado esse recurso nos últimos 24 meses.

Despejo judicial: etapas e entraves

O processo judicial envolve diversas fases que impactam diretamente o tempo e a complexidade da ação:

1. Distribuição da ação e citação do inquilino
2. Apresentação de defesa ou manifestação do devedor
3. Fase de instrução (produção de provas, se necessário)
4. Sentença e possibilidade de recurso
5. Cumprimento de sentença, com expedição de mandado de despejo

Esse processo pode durar meses — ou até mais de um ano — dependendo da complexidade do caso e da comarca.

Imóvel comercial ou residencial: há diferença?

Sim. As regras de prazos, garantias e notificações podem variar entre contratos comerciais e residenciais. Em imóveis comerciais, por exemplo, existe maior flexibilidade contratual, mas também exigências específicas, como direito de renovatória.

Posse irregular não é o mesmo que inadimplência contratual

Há diferença entre um inquilino inadimplente e um ocupante sem contrato ou invasor. Cada situação exige medidas distintas, como ação de reintegração de posse ou ação de esbulho possessório, e não necessariamente a ação de despejo.

Consequências de erros no processo de despejo

Erros como notificações inválidas, cláusulas abusivas no contrato ou ausência de provas da inadimplência podem levar à improcedência da ação e até mesmo à condenação do locador ao pagamento de custas e honorários.

Importância de um contrato bem elaborado

Um contrato de locação claro e juridicamente bem estruturado reduz consideravelmente os riscos no futuro. Cláusulas específicas sobre prazos, garantias, encargos e consequências do inadimplemento são essenciais.

FAQ - Perguntas Frequentes

É possível despejar um inquilino sem contrato?

Sim, mas o processo é mais complexo. É necessário comprovar a existência da relação locatícia por meios alternativos de prova, como transferências bancárias ou mensagens.

Quanto tempo leva uma ação de despejo?

Depende da localidade e da complexidade, mas em média, um despejo por falta de pagamento pode levar de 6 a 18 meses.

O locador pode cortar água ou luz do imóvel como forma de pressão?

Não. Essa prática é ilegal e pode configurar infração à posse e ao Código Penal. Somente a Justiça pode determinar a desocupação do imóvel.

O que é purgar a mora?

É o direito do inquilino de quitar sua dívida (aluguel + encargos + custas) para evitar o despejo, desde que isso não tenha sido feito nos últimos 24 meses.

Posso cobrar multa por atraso no aluguel e ainda pedir o despejo?

Sim. A multa contratual não impede a ação de despejo. Ambas as penalidades são previstas em lei.

Conclusão

Despejar um inquilino inadimplente envolve muito mais do que simplesmente pedir a desocupação do imóvel. É necessário seguir todos os trâmites legais para garantir seus direitos sem correr riscos de nulidade, atrasos ou até prejuízos financeiros.

Contar com uma equipe especializada em Direito Imobiliário, como a Bonfante e Lemos Advogados Associados, é o caminho mais seguro para resolver a situação com eficiência, respeito à legislação e foco na proteção do seu patrimônio.

Publicado em: 04/07/2025