A prefeitura cobrou ITBI com base em valor superior? Saiba o que fazer e proteja seu patrimônio

Por que a cobrança de ITBI com valor superior à escritura é um problema?

Você comprou um imóvel e, ao pagar o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), percebeu que o valor cobrado foi bem maior do que o declarado na escritura? Esse cenário, infelizmente, é comum em muitos municípios brasileiros. A razão: o uso do chamado valor venal de referência, um critério fixado pela própria prefeitura, que frequentemente não corresponde ao valor real da negociação.

O problema é que esse procedimento pode violar princípios constitucionais e gerar um pagamento indevido de tributo. A boa notícia? Há como contestar essa cobrança e reaver o que foi pago a mais, com respaldo legal e jurisprudencial.

Como o ITBI deve ser calculado corretamente

O ITBI é um imposto municipal devido pelo comprador sempre que ocorre a transferência de bens imóveis onerosamente. A base de cálculo legal, segundo o Superior Tribunal Federal, deve ser o valor efetivo da transação declarado na escritura pública, salvo se houver indícios de fraude ou subfaturamento.

Tema 1.113 do STF: “O ITBI não pode ter como base de cálculo um valor arbitrado unilateralmente pela prefeitura sem a possibilidade de contestação pelo contribuinte.”

Valor venal de referência x valor da escritura

Muitas prefeituras têm criado uma tabela própria chamada de valor venal de referência. Essa prática, além de arbitrária, desrespeita o princípio da legalidade tributária previsto no artigo 150, inciso I, da Constituição Federal.

Na prática, o comprador é penalizado por um valor que não corresponde à realidade do negócio, comprometendo sua capacidade financeira e onerando o processo de aquisição do imóvel.

Como saber se você foi prejudicado?

Se a base de cálculo utilizada na guia de ITBI for superior ao valor da escritura pública, é provável que tenha havido cobrança indevida. Fique atento a estes pontos:

• O valor cobrado na guia de ITBI ultrapassa o valor declarado na escritura?
• A prefeitura utilizou um valor padronizado ou de tabela?
• Você não teve a chance de apresentar prova do valor real da transação?

Se a resposta for "sim" para qualquer desses pontos, é hora de agir.

O que fazer para contestar a cobrança indevida do ITBI

Você pode buscar a restituição administrativa ou ingressar com ação judicial. Ambas as vias são legítimas e complementares. Veja como funciona:

1. Requerimento administrativo

É possível protocolar um pedido de revisão diretamente na prefeitura, anexando documentos que comprovem o valor da negociação, como:

• Escritura pública ou contrato de compra e venda;
• Comprovantes bancários da transação;
• Guia de pagamento do ITBI e cálculo efetuado pelo município.

2. Ação judicial

Caso a prefeitura indefira o pedido ou se recuse a revisar a cobrança, o caminho será entrar com uma ação judicial. A jurisprudência atual tem se mostrado favorável ao contribuinte em diversos tribunais estaduais.

Prazo para pedir a restituição do ITBI

De acordo com o art. 168 do Código Tributário Nacional, o prazo para requerer a restituição do imposto é de 5 anos a contar da data do pagamento. Após esse prazo, o direito se extingue.

Por isso, agir com rapidez é essencial para não perder o direito de reaver o valor pago indevidamente.

Vantagens de contar com apoio jurídico especializado

Embora pareça simples, o processo de restituição envolve análises técnicas, argumentação jurídica, domínio da jurisprudência e respeito aos trâmites legais. Um advogado especializado poderá:

• Evitar perda de prazos e erros formais no pedido administrativo;
• Elaborar petições com base em precedentes favoráveis;
• Defender seus direitos em juízo com mais efetividade;
• Evitar que você pague mais tributos indevidos no futuro.

O escritório Bonfante e Lemos Advogados Associados atua com excelência em Direito Imobiliário e oferece suporte completo para contestar cobranças indevidas e proteger seu patrimônio.

Perguntas frequentes sobre ITBI com valor superior ao da escritura

É legal a prefeitura usar valor venal de referência no cálculo do ITBI?

Não. Segundo o STF, a base de cálculo deve ser o valor declarado na escritura, salvo prova de subfaturamento.

Como posso saber qual base de cálculo foi utilizada?

Solicite à prefeitura a memória de cálculo do imposto. Um advogado poderá analisar o documento e identificar irregularidades.

Tenho direito à devolução integral do que foi pago a mais?

Sim, desde que comprovada a cobrança indevida e respeitado o prazo de 5 anos.

Posso fazer isso sozinho?

É possível, mas o acompanhamento jurídico aumenta as chances de êxito e evita erros processuais que podem comprometer o resultado.

Posso contestar mesmo depois de ter pago o imposto?

Sim. O pagamento não impede o direito de pedir restituição, desde que esteja dentro do prazo legal.

Resumo prático: o que você precisa saber

• O ITBI deve ser calculado com base no valor da escritura;
• O uso de valor venal de referência pode ser ilegal;
• É possível pedir restituição administrativa ou judicial;
• O prazo é de 5 anos a partir do pagamento do imposto;
• O suporte jurídico especializado faz toda a diferença.

Publicado em: 06/05/2025