Desdobro de imóveis: 5 pontos essenciais que você precisa conhecer

Introdução

O desdobro de imóveis é um procedimento jurídico e urbanístico que permite dividir um lote em dois ou mais terrenos independentes, cada um com sua matrícula própria. Essa prática é comum entre herdeiros, investidores e pequenos construtores que desejam regularizar ou comercializar frações de terrenos maiores.

No entanto, muitos desconhecem as exigências legais e os riscos envolvidos. Por isso, o Bonfante e Lemos Advogados Associados preparou este guia com os 5 pontos mais importantes sobre desdobro de imóveis, garantindo segurança jurídica e evitando dores de cabeça no futuro.

1. O que é desdobro e quando ele é permitido?

O desdobro é a divisão de um terreno urbano regular em dois ou mais lotes individualizados, com matrícula própria em cartório. Ele é regulado por normas urbanísticas municipais e exige que os novos lotes respeitem metragem mínima, testada e padrão viário.

Diferente do loteamento ou do condomínio, o desdobro não envolve a abertura de vias públicas ou áreas comuns. Por isso, é mais simples, mas nem sempre autorizado — tudo depende das regras do município e da zona urbana onde o imóvel se encontra.

2. Desdobro precisa ser aprovado na prefeitura?

Sim. O primeiro passo do desdobro é solicitar a aprovação administrativa junto à prefeitura. Somente após essa autorização é que será possível lavrar escritura e registrar as novas matrículas no Cartório de Registro de Imóveis.

Documentos normalmente exigidos:

• Requerimento com planta e memorial descritivo do desdobro
• Certidão da matrícula do imóvel
• Cadastro imobiliário atualizado
• Certidões negativas fiscais e urbanísticas

3. Quais são os principais impedimentos para o desdobro?

Nem todos os terrenos podem ser desdobrados. Existem restrições urbanísticas e jurídicas que podem impedir a divisão, como:

• Terreno localizado em zona de uso que proíbe desdobro (ex: ZR1)
• Testada ou metragem abaixo do mínimo exigido por lei municipal
• Imóvel com pendências judiciais, hipotecas ou registros em loteamentos irregulares
• Edificações existentes que não se adequam à divisão pretendida

Em alguns casos, é possível regularizar por meio de projeto de retificação ou ação judicial, desde que haja viabilidade técnica e legal.

4. Qual a diferença entre desdobro, desmembramento e remembramento?

Apesar de parecerem sinônimos, esses institutos têm diferenças jurídicas importantes:

• Desdobro: divisão de um terreno urbano regular em dois ou mais lotes
• Desmembramento: divisão de terrenos em área urbana para posterior incorporação ou loteamento
• Remembramento: união de dois ou mais lotes para formar uma nova matrícula

Saber a diferença ajuda a escolher o procedimento correto e evitar retrabalho ou indeferimentos nos órgãos públicos.

5. Precisa de advogado para desdobrar imóvel?

Apesar de não ser obrigatório por lei em todas as fases, a presença de um advogado é altamente recomendável. Um profissional especializado pode:

1. Orientar na montagem da documentação e do projeto
2. Intermediar a aprovação junto à prefeitura
3. Resolver pendências de matrícula ou registro
4. Evitar nulidades na escritura ou indeferimentos

Além disso, em situações mais complexas, como imóveis em inventário, áreas irregulares ou disputas entre coproprietários, a assessoria jurídica é essencial para garantir a regularização e segurança das partes envolvidas.

FAQ – Perguntas frequentes sobre desdobro

Qual é o tamanho mínimo do lote para desdobro?

Varia conforme a legislação municipal. Em geral, os terrenos precisam ter testada mínima de 5 a 10 metros e área mínima entre 125m² e 250m².

Posso desdobrar imóvel com casa construída?

Sim, desde que a construção respeite os recuos e normas de zoneamento e que o desdobro não gere irregularidade na edificação.

Desdobro é possível em áreas rurais?

Não. Em áreas rurais o correto é o georreferenciamento e retificação de área conforme a legislação do INCRA.

Preciso registrar nova matrícula após o desdobro?

Sim. Cada novo lote gerado precisa ter matrícula própria e individualizada no Cartório de Registro de Imóveis.

Conclusão

O desdobro de imóveis é uma solução prática e legal para proprietários que desejam dividir terrenos urbanos de forma segura e regularizada. No entanto, é fundamental compreender os requisitos legais, limites técnicos e o processo de aprovação junto ao poder público.

A equipe da Bonfante e Lemos Advogados Associados está pronta para orientar você em cada etapa do desdobro, desde a análise de viabilidade até o registro da nova matrícula. Garanta tranquilidade e segurança jurídica com apoio profissional qualificado.

Publicado em: 29/04/2025