Venda de unidades sem registro pode gerar nulidades — saiba os riscos legais

Introdução

Comprar ou vender imóveis na planta pode parecer um bom negócio — mas há uma exigência legal indispensável que, quando ignorada, pode anular negócios jurídicos e gerar sérios prejuízos: o registro da incorporação imobiliária.

Neste artigo, a equipe da Bonfante e Lemos Advogados Associados explica por que vender unidades sem o devido registro é um risco jurídico grave, quais são as consequências legais e como evitar prejuízos irreversíveis.

Por que o registro de incorporação é obrigatório?

De acordo com a Lei nº 4.591/64, que regula as incorporações imobiliárias, nenhum imóvel pode ser ofertado ao público ou comercializado antes da averbação do memorial de incorporação junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Esse registro serve como garantia jurídica para os compradores, pois formaliza a existência do empreendimento, seus dados técnicos, responsabilidades do incorporador e condições contratuais.

O que compõe o memorial de incorporação?

• Projeto aprovado pela prefeitura
• Matrícula do terreno onde o edifício será construído
• Certidões negativas do incorporador
• Minuta do contrato de compra e venda
• Discriminação das unidades autônomas

Quais os riscos de vender sem registro?

A venda de unidades sem o registro da incorporação pode ser considerada nula de pleno direito, conforme diversos precedentes do STJ. Além disso, pode ensejar:

1. Multas administrativas aplicadas por órgãos de defesa do consumidor
2. Responsabilidade civil do incorporador pelos danos causados
3. Impedimento de financiamento bancário pelas instituições financeiras
4. Inviabilidade de emissão de escritura no futuro

"A comercialização de unidades autônomas sem o devido registro da incorporação viola o disposto no art. 32 da Lei 4.591/64, podendo levar à nulidade do negócio jurídico firmado." — STJ, REsp 1.234.722/SP

Impactos diretos para o comprador

Quem compra imóvel de empreendimento sem registro pode enfrentar dificuldades severas, como:

• Falta de garantia jurídica do contrato
• Risco de perder o imóvel por fraudes ou dívidas ocultas
• Impossibilidade de obter financiamento
• Insegurança para revenda ou uso do bem

Mesmo compradores de boa-fé correm riscos — por isso, é fundamental verificar se o empreendimento possui incorporação registrada antes de assinar qualquer documento.

O que fazer se você já comprou uma unidade sem registro?

1. Solicite assessoria jurídica urgente

Um advogado especializado poderá analisar o contrato, investigar a situação cartorária e indicar medidas judiciais ou extrajudiciais para proteger seu patrimônio.

2. Avalie a possibilidade de rescisão contratual

Se o vendedor agiu de má-fé ou ocultou a ausência de registro, pode ser cabível a devolução dos valores pagos, com correção monetária e eventual indenização por perdas e danos.

3. Formalize uma notificação extrajudicial

A notificação jurídica pode exigir a regularização do empreendimento ou servir como ponto de partida para uma futura ação judicial.

Como evitar esse erro como incorporador ou corretor?

Para evitar riscos jurídicos e proteger sua reputação no mercado, siga essas orientações:

• Jamais inicie vendas sem registro da incorporação
• Regularize toda a documentação junto ao cartório antes da publicidade
• Inclua cláusulas claras sobre obrigações e prazos no contrato
• Conte com uma assessoria jurídica desde a fase inicial do projeto

FAQ – Perguntas frequentes

Posso vender um imóvel na planta sem registro se for para um conhecido?

Não. A legislação não faz distinção entre compradores. A venda só é válida após o registro da incorporação, independentemente do grau de relacionamento com o comprador.

Quais as consequências jurídicas da venda irregular?

O contrato pode ser declarado nulo, o incorporador pode responder por perdas e danos e ainda enfrentar penalidades administrativas e civis.

O comprador tem algum direito se já pagou parte do valor?

Sim. Mesmo em caso de nulidade, o comprador pode exigir restituição dos valores pagos com correção monetária e, em alguns casos, danos morais.

Como saber se um empreendimento está devidamente registrado?

Solicite ao vendedor a certidão atualizada do Cartório de Registro de Imóveis e confira se há averbação do memorial de incorporação vinculado à matrícula do terreno.

Conclusão

A venda de unidades autônomas sem o devido registro de incorporação é uma prática ilegal que pode gerar graves prejuízos para compradores e incorporadores. Ignorar essa etapa fundamental compromete a validade jurídica dos contratos e expõe todos os envolvidos a litígios e perdas financeiras.

A equipe da Bonfante e Lemos Advogados Associados está preparada para orientar tanto incorporadores quanto compradores, garantindo a segurança jurídica e a regularidade de cada etapa do processo imobiliário.

Publicado em: 29/04/2025